マンションだけにある問題点を考える

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司会・・・極端にいうと、管理組合がマンション生命維持装置の役目を果たすことになるほど重要であるということなのですね。
それでは管理会社についてもう少し。
大手デベロッパーなどでは、その系列会社が管理会社として初めから決定している場合が多いようですが、この場合、何か施工に不具合があっても、親会社が販売者でもあるわけですから、施工会社や親会社を擁腰するようなことにならないか?という疑問が籾いてきます。
そのようなことはないのでしようか?
津村・・・はっきり申し上げますと、よくあることですね。
建築上のトラブルがあったとき、管理組合が管理会社に調査依頼をしますと、調査結果として「よく分からない」とか「原因不明である」とかいった回答になることが多いものです。
しかし、私たちが調査をすると、実は工事会社の施工不良であったというような話は毎度のことです。系列管理会社としては当然なのでしょうね。
管理人さんからのご相談でしたが、「親会社が下請けをたたいて建てさせたマンションなので、施工不良がいっぱいある。
見つかるたびに、下請け会社に手直しをさせるのだけど、下請け会社では、安かったのだからこれ以上対応できないといってきた。
どうすればいいか困っている」といった相談もありました。デベロッパーが、建てさせる施工会社をコロコロ変えるといった堀合も要注意でしょうね。
昔から当たり前のように言われている安全な方法は改めて確認しましょう。その他の不動産に関する情報は、結婚相談所 選び方 ←こちらのサイトからたくさん見られます。
司会・・・販売会社十施工会社十グループ系列管理会社は一体のようなものですから、管理組合は孤立無援になる可能性もありますね。
このような状況になった場合に第三者の建築士の調査が有効になりそうですが、 第三者を入れた填合のメリットにはとのようなことがあるのでようか?
樽・・・分譲マンションは、股計や工事のプロセスを第三者としてチェックする術がない完成品の売買ですから、音とか振動とか櫛造の問題については、鯛査は可能でも解決は難しいのはないでしょうか。もちろん、管理組合が承認したうえでリフォームするならば、技術的には緩和することは可能だと思いますが・・・。
でも、予防という意味で、購入前に建築士に股計図害などから評価してもらうことで、客観的な邪実を知ることは可能かもしれませんね。
建物の栂造的な問題については共用部分ですので、管理組合が維持管理していますが、開発業者十建設業者十管理会社がグループ企業ですと、確かに問題意識を居住者と共有できないこともありえます。
そういう意味では第三者の専門家は居住者にとっては心強い味方になってくれると思います。
ただ、それでも根本的な解決ができるかというと難しいとしか答えようがありません。購入前の活用がとりあえずの利用方法かな?と思ったりします。
もちろん施工も本来ならチェックしたいところです。
「床はL45だから大丈夫!」などという説明がモデルルームでありますが、実際の建物では岬価どおりに性能が発揮されてないことが多いですね。
大体、試験場での性能が人の手で施工された床で適うわけがなく、施工精度に大きく左右されるということも知っていてほしいですね。

マンションだけの問題点とは

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藤井・・・本来、質戯が通い気密なコンクリートは、空気中を伝わる騒音に対しては良い遮音材料ですが、直接衝撃を与えると音の振動をよく伝えてしまう材料でもあるわけです。
建物の外からの音は窓を通じて聞こえるので、サッシの遮音性能があれば音はある程度遮断されます。
マンションの場合、厄介なのは壁や床を隔てた住居から、物を落としたり飛び跳ねたりする振動がコンクリートを通じて伝わることです。
ですからある程度の音が伝わることは当たり前と思うのがマンションに住むために必要だと思います。
おぎわら・・・しっかり建てられたマンションでも、隣戸の声より、上を歩く振動のほうが防ぎにくいと理解したほうがよいです。
浮き床にするなど、振動が伝わらない方法もあるのですが、単価が高くなって売れ残る可能性が大きくなるため、マンションには無理だろうと思います。
上の音は心理的には「他人が自分の頭上を歩く」という許しがたいことなんですね。
音として伝わると、そのことがよりリアルに感じられてしまいます。管理組合に「上の音がうるさい」といっても、上階の人が通備の生活をしているかぎり、強制力はもちません。
司会・・・戸建てと違う点をよく理解して腓入しないと、人によっては辛いものになる場合もありそうですね。
さて、次はマンションには欠かせない管理組合の存在意義についてお聞きしたいと思います。
例えば注文住宅の場合、建築主と住まう方は同一であることがほとんどですから、建築主に意志があれば、設計者や監理者を自分で選定できますね。
しかし、建売住宅や分嬢マンションは、建築主と住まう方とが同一ではないので、もし、工事の品質管理や工事監理不足がある場合、入居後にその現象が現れる場合があるかもしれません。
そんな時は、それに対処するために、住まう方の組織である管理組合の存在というものが大きな意味をなすのではないかと思いますが、この管理組合の亜要な意味とはなんなのでしょうか?
予算が許す限り、もしもの時の為の設備を検討しましょう。←こちらのサイトでいろいろな物件を見られます。
堀住・・・バブルの頃、マンションの大部分が買い占めにあって管理機能不全になり、水も電気もストップしたという例が報道されていました。
現在の穣立金も共益費も全戸が支払うことを前提に計算されているわけです。
ポンプなどの給水設備もエレベーターも共益費を出し合ってこそ維持できていくのです。
つまり、管理組合の意味はルールをつくることと、それを運用すること。
すべてを管理会社にまかせきりで、その管理会社が施工業者の代弁者になっているような例も耳にしますが、持ち主の利のために管理組合は存在するのです。
どこか1住戸に起こった不具合は、個人の問題だけではないと考えるべきでしょうね。

マンションにはあって一戸建てにはない問題点

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司会・・・建築よるず相談のホームページを読んでいますと、マンションのトラブルも多いようです。
どうも、音の問題などを読んでいるとマンションと一戸建てを同じように考えている脳入者がいるようにみえますが、実際のところ、一戸建てとマンションとでは何が違うのでしょうか?
箪笥などは危ないとされておりますが、上手に固定すれば逆に家の強度が増し、重要な役割を果たします。←その他役立つ情報はこちらから。
善養寺・・・音の問題は難しいですね。気になり出したら、ほんのかすかな音にでも反応してしまうようになりますし。
個人住宅を専門にやっていると、家族なら多少の音が聞こえたほうが存在が把握できてよいとして、神経質に防音をすることは滅多にありませんが、他人の音だと、ホント些細なことでも気になるようです。
そもそもがマンションは鉄筋コンクリート造で、骨組みに振動を与えると数フロアに伝達してしまいますので、音の問題は厄介です。
最近、振動を伝えにくい床材が使われていますが、よく相談されるのは、その床材が軟らかすぎて凹むので、部屋の隅を歩くと巾木との間に隙ができたりして「欠陥ではないか?」と言ってくるケースですね。
軟らかすぎて揺れているように感じ、気持ち悪いなどと言う人もいます。あちらを立てればこちらが立たずの状況です。
性能はかなりよくなっているのですが、それでもクレームは絶えません。
あるクレーム話ですが、音楽学校の防音室で、隣の新入生のレッスンの音がうるさいと上級生が文句を言ってきました。
防音室を調べたけれど、性能的には満たされており、隣の音などほとんど聞こえない。でもこの上級生には、そのかすかな音がうるさいと言う。
音楽家ならではクレーム。どうも新人は下手くそで同じ所でミスを犯す。
それが上級生にとって調子が狂ってしまうという苦痛につながったようで、隣を違う楽器の学生に変えたら、隣の音が同じ大きさで聞こえてくるのに、気にならなくなったそうです。
音なんてそんなものなのかも知れません。共存しているという意識の薄い人はマンションには向かないでしようね。

戸建とマンションの将来

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古賀・・・ただ「住む箱」として用意されたものでは、長く使い続けるための何かが足りないように思います。
ハード的には100年住宅にしても、ただ構造体が長くもてばよいというのでなく、100年の間に様々に変わるライフスタイルや、建物自体の経年変化をどのように捕えていくのかといったコンセプトが必要でしょう。
また、容積率ガチガチの建物では難しい而も多いでしょうが、ハードとして用意しすぎず、住む側の自由性を酔容する遊びが必要だとも思います。
たとえ長くもつ構造体であっても、住まいや環境はあらかじめ用意されたものという購入者側の認識が変わり、古いものをうまく使いこなそうという形になっていかなければならないとも思います。
最近はマンションリフォームの情報誌も増え、中古物件をうまく改造して個性的な住まいを実現されている方も多くなってきましたが、このような情報が展開していけば今後の動きも期待できるかと思いますし、いずれは、住戸内だけでなく共用部分も含めた意識改革に進めばよいと思っています。
ただ、中古=安く入手して思いどおりの住まいを実現、という図式では建物の長期寿命化にはつながらないでしょうから、スケルトンが本来の意味での社会的財産として自然に受け入れられるようになるまで、これから多くの時間や経験をしていかなければならないのでしょうね。
樽・・・マンションが都市の住居形態として一般的になったのは、生産人口の集稠を目的としたことによってだと思います。
そこに所有という欲求が強く現れたことで、一般化が加速されたのです。ところが結果としては、所有願望を満たすために郊外へ人が流れ、都市の空洞化が進み、現状では都市への回帰現象のせいか郊外の団地に賃貸化が目立つようになってきました。
スラム化は建物そのものが賃貸化したり、老朽化したりということですが、その原因はその地域や建物に住む必要がなくなった、住むことができなくなったことだといえるかもしれません。
もうひとつ大事なことに高齢化の問題があります。
戸建ての場合と違って、建物がある限り区分所有者ですから、年代に応じた必要な面積改変はできません。
一般に維持管理の費用は面積按分されますので、高齢になるとその負担が大きくのしかかってきます。
固定資産税も戸建てより高いですしね。
スラム化の防止は建物や地域そのものの魅力というものがないと難しいですが、同時にその魅力を次世代に継承していくことで成り立ちます。
受け継ぐ人の希望に添わなければ難しいかなあと感じます。築後訓年も過ぎると、次の大規模修繕をしようか、建替えようかという相談があります。
この相談の要点は大規模修繕をしてしまうと、いずれ行なう可能性のある建替えの資金が足りなくなる、ローンが組めなくなる、仮に建替えても子供たちは住まないということでしょう。
どうしても我々建築の専門家は建物のハード面に目線がいきがちですが、生活者の目線で考えると深い問題で、政策的に打開していかないと難しいなと感じます。
氏原・・・平成7年に大阪市近郊から、奈良市の北西部住宅地へ転居しました。
ここは近鉄が鳴り物入りで開発し、大阪の通勤圏で自然豊か、という場所にあります。
私のところは、これに近接して公庫などが山林を開発し、昭和43年から入居がはじまった一団地です。現在120戸ほどの専用住宅が立ち並んでいますが、高齢化が進み若い人を見かけることはありません。
かつて、ここ(赤卿山)から学園前駅までほとんどの人がバスを使って出、大阪への玄関口の様を呈していました。
結婚後しばらく近辺で借家住まいをしていたのですが、朝の快速急行は乗ったら最後、大阪鶴橋まで身動きすらできない状況にありました。
今は同時間帯で新聞が読めるような込み具合。実働年齢の通勤客が減ったということなんでしょうね。
もうひとつ、夫婦で事務所に通うのに通勤定期代が9万円かかります。市内でマンションが買える(借りられる)費用です。
ますます郊外での居住を考える人は減っていくのだろうと思っています。
藤井・・・やはり大多数のマンションはコスト優先で建てられています。売るための過剰な設備をし、建設コストを下げるためにゼネコンをたたいて工事を発注しています。
目先のことしか見えてない状態ですから、遠い将来のための建築的な配慮までには至ってはいません。
そのあたりが変わってこないことには現状のままになりそうです。
山口・・・買う側にもモノを見る目がないといけませんね。場合によっては、インテリアや設備の改装改造が容易にできることなどを優先条件で選択する必要もあるかもしれません。
お金をかけても大規模なリフォームをしないで地震対策ができる場合もある。←いろいろな物件を見て知識を得よう。
司会・・・マンションの将来像は未知数のようですね。
それだけマンションという集合・共同住宅には多岐に渡るテーマが存在するということだろうと思います。
おおげさにいえば、ひとつの建物に複数の価値観をもつ住人が住むのですから、それらを統合する将来像というのは予測が難しい。
だから、その予測する労力を嫌い、今というタイミングだけを見据えてマンションが生産され続けるという構図もみえてきたように思います。
住宅ならばひとりのクライアントの要望で冒険を犯しても、未来を示唆する住宅はできます。
しかし、大規模な投資が必要なマンションでは冒険をするにはリスクが大きすぎますね。
マンションか、一戸建てかの選択肢だけでない、複数の提案が出るような将来の日本の社会に期待したいと思います。

戸建とマンション購入検討の方へ

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木津田・・・先日、著名な建築家の講演を聞いたのですが、マンションで販売時より価格が上がっているのは「広尾ガーデンヒルズ」だけではないかとの話がでました。
あの建物と吸地、もちろん立地もですが、人が住みたいと思う建物をどのようにつくっていくのかが問われているのだと思います。
「広尾ガーデンヒルズ」の一部の図面を見たことがあるのですが、本当に詳細な部分まで建築設計事務所が図面化しています。
手すりや窓の納まりなど、原寸の図面もたくさんありました。
公共建築などでは、このようなディテールまでデザインされている場合もありますが、分譲住宅となるとなかなかありませんね。
今は高級賃貸集合住宅のほうが豊かなディテールをもっているかもしれません。
今後、新築建物はどんどん少 なくなっていくでしょうから、本当ならディテールまで設計された良質な物が残っていけばよいのですが、逆に安価な安請負の
ものしか残らないのかもしれません。
有った方が良い設備やしっかり固定したり守ったりしなければならない設備もある。←いろいろな設備はこちらのサイトから確認してください。
堀住・・・リニューァルを考えられた例として、古くは銀座にあるカプセルマンション、神戸のスケルトン・インフィル、大阪ガスの実験集合住宅などを思い浮かべますが、いずれも景気がよく工事費に余裕のある時期に建てられていますね。
供給側は数多く、安くつくることにより利益を上げようとしていますから、将来のメンテナンスやリニューアルを打ち出しても販売戦略にはならないのでしょう。話題になった「同潤会アパート」も帥年足らずでその寿命を終えましたが、構造が危ないとか設備が古いとか以前に生活梯式の変化によるものが大きいのではないかと考えます。
戸建て住宅でも同じですが、古い物=悪い、新しい物=よいという一種の潔癖性のような、まっさらな物に価値があるという刷り込みが日本人にあるような気がします。欧米ではリフォームするとしても新築風にするのではなく、100年経っている風に見せようとする例も多く見られます。
新築マンションが善良な施工がされていて保守管理計画が守られていけば、そんなに悲観する状態にはならないと思います。
しかし何らかの原因で計画が破綻した場合は、スラム化は明らかだと思います。
分譲の場合、コミュニティの意識が決め手ではないでしょうか。

戸建とマンション選ぶとしたら

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司会・・・やはり現場を見せてもらうのは難しそうですね。
安全上やプライバシーの侵害を理由に拒絶される場合が多いと聞きますが、現場の情報公開を何らかの方法で考えてもらいたいですね。構造といえばマンションは鉄筋コンクリート造や鉄骨造、鉄骨鉄筋コンクリート造が多いですが、メンテナンスさえしっかりしていれば100年、200年はもつものなのでしょうか?
氏原・・・大阪府では、万博の時に建造した新御堂筋の道路橋が、あと数年で設計耐用年数を超えてしまいます。
一般の建築なら築後、おおよそ70年が構造的な耐用年数に相当するのではと思っています。ではこれを超えるとどうなるんでしょうか?
いきなり倒壊はありえませんが、耐震設計基準の改定などを考慮すれば、扱いが昭和56年以前と以後では大きく異なるのは事実です。
イギリスは人口4500万人で一年の住宅着工件数が14万件数。
アメリカが人口2億4000万人で同着工件数が160万戸。日本は人口1億2000万人で同120万戸。
イギリスの住宅が100年持つとすればアメリカは50年、日本は25年が限度という事実は、着工件数と人口の関係からも立証できます。
我々の建築に対する考え方が、欧米と根本から異なっていることを認識しなければなりません。
古民家は100年から250年は充分に耐えています。薬師寺の故・西岡棟梁は、コンクリートは100年、ヒノキは1000年。これを金物で繋ぐのは許せない!と設計者の浅野教授と論争をしたそうです。
結論をいうと、マンションの許容耐用年数は設備を中心に30年未満。
とても100年やそれ以上の寿命をまっとうできるとは考えられません。
司会・・・アメリカやイギリスでは、日本より長く住まう、または、長くもたせるということですね。だから、セルフメンテナンスが多いのですね。
逆説的に言うと、セルフメンテナンスの難しいマンションは寿命が短いということなのかもしれませんね。
これからの時代、長くもたせる思考方法が必要だと思いますが、そのためには将来を見込んだプランニングが必要です。
これは現在の中古マンションと現在の新築マンションの違いを比べると見えるかもしれません。
将来のマンション像として、どのような姿が見えるでしょうか?
更に詳しく調べるなら、←こちらがお勧めです。
山口・・・つくる側(売り手)と住まう側(買い手)の意識の差もあるでしょう。
ひとくくりで一般論を言えば、マンションは景気(建設費、土地代、金利など)に左右されて質や鐘が決められているように感じます。
ただ、なかには独自の路線で、他とは一線を引いて将来像をみつめながら質の高い物を提供しようとしているところもあります。多少のコストはかかりますが、資産としての有用性なども考噸してのことです。
長期のメンテナンスフリー、配管の分離、空間の自由度、既存の組織(技術、コスト、画一プラン、中古市場、管理体制などに関わる人たちによる限界)ではない新しい組織、資産価値や利用価値としての経済性の考え方などで、従来のマンションとは違った物を求めて供給をしている人たちもいます。
すでにその動きは一部ではじまっているのですが、住まい手側がそこまで意識をもっているかどうかに、マンション像が隠れていると思います。
スラム化しないマンショをどうやってつくっていくのか。ここにポイントがある気がします。

戸建とマンションどう選ぶ

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木津田・・・私が分譲マンションの設計を行なっている事務所に勤めていたころの経験では、土地悩報が入り、その土地にマンションの企画を入れてデベロッパーに持ち込む場合と、デベロッパーが土地脳入の善し悪しを判断するために、こちらからその土地に企画を入れる場合がありました。
後者の場合は他の事務所にも依頼している場合もありますし、単独の場合もあります。
当然他のデベロッパーも土地を聯入するかどうかを検討していますので、1週間程度で企画を提出していました。
30年以上住むマンションの企画が約1週間とは、と思われるでしょうが、実際には20~30件このような企画を行なって、やっと1件実際に土地を購入して事業になるというような感じでした。
また土地情報に入れた企画は、不動産業者に渡るとひとり歩きしはじめて、まったく別のルートから、他の聯務所ではこのような企画が入った土地とのことで、自分が描いた企画図面が事務所名が消された状態で入ることが何度かありました。
デベロッパーにも技術的な面を見る人が数人いて、各現場での打ち合わせには参加されていましたが、昨今では経費削減なのか、自社で技術者を置かないデベロッパーもあるようです。
司会・・・なるほど、いろいろな決め方があるのですね。
ところで、購入者はパンフレット、モデルルーム、内覧会で仕上げは確認できますが、地震などで倒壊はしないか?
という大切な繍造の部分は見ることができないといいます。実際のところ櫛造体が見える工事現場を見せてもらえるものなのでしょうか?
不動産、リフォームと言えば、←こちらのサイトがお勧めです。
古賀・・・構造体の配筋やコンクリートの打設状況などの櫛造面に限らず、断熱や下地など、完成時には隠蔽されてしまう部分が気になりますが、まず一般の方は見せてもらえないというのが現状でしょう。
安全上の問題や現場担当者、時には営業マンがついてまわらなければいけないといった管理上の理由もあるようです。
しかし、なかには販売促進のために檎造見学会を開催しているところもありますので、そのような機会をうまく利用されてはいかがでしょうか?
あるいは、購入を検討しているものの家具の配置や住戸内の空間イメージがどうしてもつかめないという理由で、躯体段階(仕上げ前)で見せてもらえることもあるようですよ。
構造、下地が不安だからとストレートにいくと難しいと思いますが・・・。

マンションか一戸建てか

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樽・・・デベロッバーは開発者という意味ですので、分識の一連の業務を行ないますが、全部向社内で行なうことは難しいですね。
主な仕事は資金を用意し、土地を購入すること、企画を立てることです。一般に設計や監理は付き合いのある設計事務所のなかから選んでいるようです。
施工者についても同様で、付き合いのある業肴から見積りを取り、選択するのが普通です分繊して売れる土地は駅から徒歩加分以内なんて嚴われていますので、デベロッパーが自社で土地州糀を集めるのが雌しく、銀行はもちろん設計馴務所や施行業者からも情報収災をしています。
また、最近は販売代理だけをするという会社もあります。デベロッパ-はマンションをつくり続けることで会社を維持していますので、売れる土地情報を持ち込んだ者が業務を行なう・・・というのが普通になりつつありますね。
対策はたくさんある。自分に合った方法を選ぼう。←ちなみにこちらからは多くの物件を見ることができます。対策を見て参考にしましょう。
藤井・・・ほとんどのデベロッパーは自社に設計部門および施工部門をもちません。
当然設計は外部の投計馴務所に、施工は数社で入札するか、予純の範囲で陵名で建設会社に発注します。股計と施工を建設会社が行なうこともあります。
その場合は当然施工監理者は存在せず、デベロッパーの内部で監理することになります。
最近は著名な建築家にデザインだけを依頼し、ブランドとして建物に付加価値を付けたりします。

リフォームする上でのポイント

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リフォームのブームを象徴するかのように、たくさんの単行本や雑誌が登場している。
リフォームにはちょっとした模様替えから全面的な改築、あるいは増築まで、幅広い意味が含まれているが、共通しているのは「夢」なのだ。
業者が所有している資格よりも重要なのは実績でしょう。←こちらから業者選定への情報収集を始めましょう。
時代背景に合わせたリフォーム
本文で説明したように、リフォームすることで、家族のライフスタイル、ライフステージに合わせて家を変化させていくことができます。
そして、そのライフスタイルやライフステージは、必ず時代背景を反映させたものになります。
新築のように一度にたくさんのお金を使うのではなく、不況時には小さなリフォームを、好況時には大掛かりに、と考えることもできるのです。
無理せず家を変えていくことができるのも、リフォームのひとつのメリットと言えるでしょう。
改正建築基準法で強化されるシックハウス対策
改正建築基準法では、以下のようなシックハウス対策がとられています。
1、クロルビリホスの建築材料への使用を禁止する
2、ホルムアルデヒドの基準を厳しくする
2に関しては、前項のコラムで説明しているように、建材の等級が改正されており、加えて、性能評価では塗料に有機溶剤を含まない水性塗料、もしくは天然系接着剤を使用したり、内装表面材に鯛湿性の高い無垢の木材、漆喰などの天然系建材を使用することを考慮するように指示しています。
中古住宅の性能表示制度
2002年8月に既存住宅を対象とした性能表示制度が公布・施行され、これによって「住宅性能表示制度」は新築、既存を問わないすべての住宅を対象とした制度となりました。
評価の対象となるのは新築住宅における評価対象9分野29項目のうち9項目で、新築時に設計および建設住宅性能評価を受けた住宅については21項目を評価します。
ただし、既存住宅の状態で最も知りたい劣化対策、省エネルギー対策、ホルムアルデヒド対策、全般換気対策、音環境については、現時点では評価項目から除かれています。
また、第三者共通の「ものさし」で評価するものの、その検査方法は目視が中心ですから、これだけで中古住宅の構造安全性などが正確に評価されているかどうかは疑問が残ります。

リフォームトラブルの傾向と対策

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おぎわら・・・知り合いの建築家から聞いたのですが、リフォーム会社が点検と称して床下に入って「奥さん大変ですよ。
床下がこんなになっている」と撮ったビデオを見せられたということです。それは明らかな欠陥が写された映像で・・・。
そこで心配になって知り合いの建築家に見てもらったら、特に問題はなかった。
そう、見せられた映像は他の欠陥の映像が録画されたものだったとわかったのです。とんでもないことをしますよね。
先日も私の自宅に日曜日に営業マンが来訪し、「設備の点検に来ました」というのです。もちろん、私が設計した建物なのですが、知らない施工者です。
「結構です」と断りましたが、知らない人は自分の住んでいる建物に関係した設備屋さんだと思って入れてしまうのでしょうね。
そして床下にもぐってどこかを緩めて、「ここが漏れていますよ」なんて言われたら、修繕を依願するでしょうね。怖いものです。
もっと怖いのが悪質シロアリ業者です。点検に来て、生きたシロアリを捲いていく。
そして数カ月後にまた無料点検と称して点検したら「シロアリがでていますよ!」。
以前にその業者が捲いたシロアリが増えていた・・・なんて話もあります。先日、我が「建築よるず相談」の調査でひどいものがありました。
中古住宅をリフォームした建物を購入した方がシロアリ業者の点検として見てもらったら、シロアリの被害の凄い建物で、さらに床下は人も入れないほどの空間なのです。
よく見ると基礎換気孔に古い網があり、以前の売主はその事実を隠してリフォーム会社に転売したようでした。施工者もリフォームしたときにそれを知っていたはずなのですが、それを隠して販売した。
もっと鷲くのはこの2度の仲介をした大手不動産会社です。
そんな事実は全然知らなかったというのです。・・・と、ここまでが通常のトラブルなのですが、そのシロアリ業者が轄をかけてひどいことをした。
入れない床下を掘って進み、基礎を何箇所も壊してしまったのです。すべての関わった人たちが間違いを起こしてしまった例です。
我々は大手不動産会社に仲介の責任を問いただしました。
「あなた方は少なくとも建築基準法を確認しているはずなのだから、この建物の床下が妬センチ以下であることの認識はなかったのか?基礎換気孔の下と
地面とが接していることや、換気孔に網があることも、通常の良識をもってすれば分かるはずである」と。
不動産会社いわく「我々は建築士ではないのでそこまでは分かりません」。
「ならば第三者の建築士の調査を勧めるべきだ」というと、「我々にもそのようなシステムがあるが、8万円かかる。
それも依頼があればの話です」。このようにいい加減なものなのです。
要するに畷癌を知っていたら仲介できない、だから「知らなかったことにする」ということで商売になるわけです。
やはり建築には建築士の資格をもった人間が関係しないと傷口は広がるばかりですね。
司会・・・怖い話ですね。悲劇といってもいい。
中古住宅を購入する場合も、リフォームする場合も、建物に詳しい建築家に依頼することの重要性が認識できます。
中古住宅もリフォームも、人間が健康鯵断を受けるように建物鯵断が必要であり、何か異変があれば処置しなければならない。
その重要性を認識することも大切なのですね。さて、他の方で何か、そのようなリフォームトラブルなどを聞いたことがありますか?
久米・・・先日、「リフォームか新築か迷っているから、見にきてもらえないか」といわれて行ってきたところがあります。
写真を見ると、築年数のわりにはきれいに手入れされているように見えたのですが、現場へ行ってみると床の不陸が激しく、かなり古い石積みの崖地から基礎がはみ出して建っている状態で、リフォームを頑張ってしたとしても地盤に信頼性がなく、今のままの基礎に補強した程度ではとても恐ろしく、リフォームを断念されるようにお勧めして帰ってきました。
そのお家は、なんとまだ脳入してから2年程度しか経っていないもので、買う前にもしも相談を受けていたら、このまま住むことは大変危険なので、すぐに取り壊しを覚悟して買うようにアドバイスをしたでしょう。それが残念でした。「建物診断」が不充分だった例ですね。
リフォームに関係するトラブルはいろいろなパターンがありますよね。
でも、ひどい悪徳梁者以外の通常のリフォームで、現実に鯛査をできる範囲で行って計画を練ったとしても、工事がスタートしてから、まったく何も「問囲」が発生しない現濁って本当にあるのでしょうか?先日もマンションの住戸内リフォームが終わったばかりです。
大きなマンションできちんと竣工図も残っていたので、事前に情報は多かったのですが、それでも竣工図と現場の状況が、わずかですが食い違っていた部分があったり、図面だけでは分からなかった部分があったりして、工事中に検討し直さなくてはならないことがいくつかありました。
そういう問題が生じたとき、それを「トラブル」というところまで発展させてしまうか、きちんと検肘と相麟を行って柔軟に変更し、工事代金も明瞭に渭算していくことができるかどうか、ということは、ひとえに依頼する相手と契約の内容(契約書と図面)にかかわってくると思います。
以前、戸建ての住宅のリフォームの見積りに、リフォーム専門に行っている中堅のそこそこ名の知れた(らしい)業者と建設業許可を持っている工務店の両方に参加してもらったことがあります。そのとき参加したリフォーム業者は、私が設計を行う以前に、一度リフォームの提案をしていた業者でしたので、下調べもよく行っているはずでした。
ところがはじめに独自に提出していた見積りと私が関わった後の見械りでは、プランにそれほどの変化はないのに、金額は大きく(商く)変わっていました。
見祇りの明細も少なく内容が分かりにくいので、その業者に以前の見積りが安かった理由を問うと、はじめから依頼されていたにもかかわらず、それを実現するために必要な工事(水道の新たな配管工事や電気の引込み工事)などが、はじめの見穣りからは抜け落ちていたのだということが分かって購いたことがあります。
これが、もしもその建築主の方が何の疑いもなく、その見積り書で契約していたら、どうなったのだろうと思います。
後で追加がでてきたのではと疑いたくなりますね。
こういうとき、少なくとも図面があれば、そして契約書がきちんとしたものであれば、途中で問題が発生しても解決をしていくことはできるでしょう。しかし、そのリフォーム業者の契約書がまた凄いのですね。
確か、着手金に工事代金の50%程度、工事中間で35%か40%の支払をしなくてはならないことになっていて、工事の半ばを過ぎた頃には、ほとんどの工事代金をすでに支払ってしまっている状態なのです。
これでは万一何かあっても、建築主の方が業者に対して対等な立場で話をすることすらできません。事前の入念な打合せも大切ですが、契約書類にもよく目を通すようにしてもらいたいものです。リフォームはつい、簡単な発注書程度で済ませてしまうこともあるでしょうけれど、リフォームのときの契約書の一例として、住宅リフォーム推進協隠会というところが、雛型をつくっています。
これを参考にされて、少なくともこの程度の内容の契約書を使ってほしいと言うのもひとつのやり方でしょう。
私の事務所では、新築のときとは別にリフォーム用の工事契約書を作成していて、その契約智を使って工事業者と契約してもらうようにお勧めしています。
リフォーム専門の業者が悪いというのではもちろんありませんが、技術的経験の問題だけでなく、そうした契約書などに対する考え方ひとつとっても、リフォームの業界と建築(新築中心)の業界とでは、常識から違うのだなと感じています。
ところで、不動産に関するあらゆる情報は、←こちらから収集できます。
司会・・・リフォーム業界の常識が、今後は建築家の参加によって修練されていく、そんな期待をしたいものです。トラブルを防ぐためには、リフォームでも図面を要求し、契約書も新築並の契約書を使うべきなのですね。